布贴厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
布贴厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

2013年你准备何时动手

发布时间:2020-03-02 13:04:23 阅读: 来源:布贴厂家

2012年,看似波澜不惊九江楼市却在12月出现了翘尾现象,当不少人认为房地产政策将有松动时,中央立刻发出声音给予了回应,躁动的九江买房人再次恢复平静。翘尾现象,在不同程度上折射出了九江人的购买力及对房屋的需求。2013年已经到来,今年楼市将会是怎样的情况?观望的日子是否该告一段落?资深业内人士问记者进行了详细分析。

价格依旧决定销量

2012年,九江受调控政策的影响,楼市情况保持平稳发展。不少地产商预期的涨价情况,在国家大密度调控下基本没有出现。

这一年,地产商开发楼盘非常谨慎。他们虽不想自己压价,但考虑销量问题,最终还是纷纷降低了500至1000元每平方米的价格,但也有个别楼盘依然坚挺。今年九江楼市价格浮动很小,但是销售量和2011年相比有明显下降。2012年,楼盘主要集中在八里湖和浔南两个板块,但是浔南却没有一个项目完工,预计开发面积有400万平方米以上。八里湖和开发区的面积高于浔南板块,估计有800至1000万平方米。但据业内人士估算,2012年全年销量在30%至40%左右。庐山区同样也遭遇了销售困境,除极地盛世名都外其它的楼盘销量也都达不到40%,虽然2012年浔阳区的楼盘并不多,但由于城市配套设施的完善,浔阳区的楼盘在销量上还是取得了不错成绩。

从2011年下半年国家开始调控至今,目前存活在九江的地产商们都具备一定的实力,这些地产商除了本身就拥有一定数量的资金外,还在不同渠道上融进了些许资金。九江目前的地产商基本不会一夜关门,他们手中现有的房屋只需卖出30%左右就能支撑全年,若实在有困难他们还可以甩卖,每平5000元的房子只需降至4200元,就能轻松卖掉。开元润景台就是最好的案例,60多套房子不足两天时间就轻松售罄。国家政策丝毫没有松动的迹象,九江的地产商也做好了打持久仗的准备。

在地产界,能够盈利20%就意味着项目成功了,若超过30%就属于赚大了。换句话说,目前市区部分房子按4000元每平的价格进行销售,都不存在亏本。不过,几年前地产界300%的利润神话,如今看来是绝对不可能了。国家对地产的税收是按整个项目计算,如果房子需要三年完成,最终盈利30%,平摊到每年也就只有10%的利润。如果利润超过了20%,则需缴纳相应的土地增值税。

九江目前具备售楼条件但没有全部完工的房子,有50%处在待售状态,估计面积有300万平方,如果按100平每套计算,九江大约有3000套房屋处在待售状态。这组数字是一位业内人士的预测。当然,也有人发出不同声音:九江待售的房屋远远不止这些。

对于2012年的楼市,九江不少潜在客户始终保持观望。但哪家楼盘愿放低500至800元每平的价格,销售量就必定大增,九江地产无意间形成了被降价定律。

本地房企迎来劲敌

浔阳区的楼盘,只要开盘1年内便能收获50%左右的销售率,且伴随着高售价,这已是九江人有目共睹的事实。如果没有强势的区位优势又想卖出高价,那该如何去做,远洲九悦廷用独到的营销手法诠释了这一点。

远洲九悦廷的一张实景体验牌获得了不少九江市民的口碑,他们首先在售楼处附近做了小停车场和景观绿化,把装修好的样板房任顾客随意观摩。这些美好事物使参观者产生幻觉,我们要知道,现在所看见的大树今后肯定的要移走,这么大的面积是要做房子的;样本房虽有豪华的装修但成本近百万,有多少人花得起100万装修房子呢?九悦庭凭借多层电梯洋房获得了良好口碑,但仔细分析,如果你没有私家车,九悦庭的地段还是否优越;如果你并不是高收入人群,房贷又会是怎样的压力。

这种成功的营销模式被九江其它的地产商效仿,他们或许有地段和价格的优势,但成交量却并非乐观。

2008年以后,不少九江本地地产公司走入联合模式,但经过岁月的磨砺,九江本地地产商不仅没能占据半壁江山,就连整个地产市场份额的三分之一都无法占据。

信华集团是九江本土最规范最优秀的企业之一,但很多业内人士认为信华集团仍有很大的上升空间。因为九江房地产格局在2012年有了新的秩序。在钟利贵书记的带领下,九江奋起赶超的脚步争得了应有地位,央企和上市公司争相涌入九江。这些央企和上市公司的资金非常雄厚,当本地地产商勉强拿出5至8亿元买地的时候,这些大公司就能轻松丢出10至20亿元。央企和上市公司的出现,在不同程度上挤压了九江本土地产商的生存空间,但也有人说,九江本土地产商们之间合作经常发生分歧,相互说服不了对方,多来年都未能形成气候及规模,如果说是央企和上市公司把他们的生存空间挤压,倒不如说他们是自杀。

当然说是自杀未免有些夸张,不过像中航这样的企业进驻九江后,九江本土地产公司可能会打算转移目标,把战场转移到黄梅、武穴等周边城市和县区,因为本地企业到底有多少资金实力,九江业内人士了如指掌。但是把阵地转向外地,外地人就未见得知根知底了,操作空间就相对变大了,或许这就是人们常说的外来和尚好念经。

房产税八成会实施

2012年12月的时候,出现了翘尾现象,不少想买房的市民在观望1年后,见楼市基本稳定,该买的最后还是买了。这时中央立刻就发出了声音,随即这种昙花一现的效果立即消失了。翘尾现象折射出了刚性需求,九江每年都有一定的房屋需求量,虽然很多人依然保持观望没有出手,但谁也不能保证不会有爆发期,毕竟九江没有限购。十八大开完以后调控继续坚持;房产税正在讨论中;中央经济会又发出一些声音。种种迹象让九江的老百姓变得更加理性,不会再盲目跟风。

说起2013年的房价,有专家预测称,不说2013年的房价会不会跌,起码涨不了。原因很是,涨价,国家不让;降价,自己不干。既然楼市如此稳定,这里就不得不提到热议中的房产税。专家预测房产税可能会实施,最终拍板只在于细则问题,从第二套房开始征税这很正常。但从其它角度上来说,第二套房最好还是不要收税,毕竟现在很多父母会给子女预留一套房,当孩子尚未嫁娶时,房子可能长期处于父母名下,第三套房征税是无话可说的。

房产税这个东西其实很早就有了,特别是针对营业用房。租金的17%就是营业用房的房产税。但事实上,这项税很难被征收到,据了解,全市每年所收到的房产税不足30%,原因是该税收涉及面非常广,且基本都是和老百姓打交道。理论上说,如果把自己的房屋进行出租,我们同样要缴纳相应的税费,如此税收在执行上难度非常大,如果租赁双方打算攻守同盟,且租金不经过银行走账,谁又能知道具体租金会是多少,又该如何收税。

如果国家施行房产税,税率会不会很高呢?这位业内人士进行了深度分析,首先我们要从国家层面上去考虑这个问题,房产税的主要目的是为解决多年来地方政府以土地财政作为主要财政收入的通病。希望通过房产税来补充地方政府的财政收入,出发点并不完全是为了解决房屋空置问题。若干年后,九江地产发展到饱和的时候,政府现有的财政收入只够发工资的时候,就必须要开发新的税源,来维护地方政府的正常运转。目前地方政府搞公益事业的钱,基本来自土地财政,如果地产未来一直保持这样的情况,地方政府做公益事业留下的缺口谁来填报呢?当然,我们操不上这心,国务院研究发展中心、中央政策研究室就会为地方政府考虑这些问题。

房产税是个过渡性的东西,一开始的时候可能不会收取太高的费用。目前,九江的楼市已经走向平稳和健康的发展方向,浮动不会激烈,如果您已有心仪的楼盘,那就在2013年挑个时间动手吧。

北京天健医院

武汉阿波罗医院

成都医科医院

青岛乳腺病医院

相关阅读