公积金救市市场回暖初见成效

郑毅

自中央10月9日发布《通知》至今30来天的时间内，已有19个省市相继出台公积金政策调整细则，共计21次，相比之前限购政策调整历时4个多月在各地铺开，但仍余下北上广深和三亚五城未作调整，这次公积金落实堪称雷厉风行；相比限贷政策的雷声大雨点小，公积金是政策性贷款，更容易由政府牵头主抓落实，其执行力相比不容易控制的商业贷款更快。

纵观各地公积金政策，有几个共性：1、多数城市顺应三部委政策，放宽了贷款条件调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费，而广西省、湖南省、长春和济南明确推动公积金异地互认；2、多个城市结合930政策调整公积金首套认定：家庭拥有一套住房，贷款已结清的，再次改善型购买第二套普通商品住房的，可按首套办理公积金贷款，如沈阳、长春、杭州、武汉、扬州、苏州、上海和南京；3、多个城市调整了公积金提取条件，放宽公积金使用门槛，如，深圳、哈尔滨和北京允许租房或其他住房消费使用公积金，但条件除北京相对宽松外均较为苛刻，其中深圳只能通过自助服务提取，每年申请不过超2次，哈尔滨仅限于租赁本市住房，且房租支出超过家庭支出的25%；此外，厦门则允许低收入家庭申请提取公积金支付物业费。

除了以上几个共性之外，有一部分公积金政策也有突破，如沈阳公积金首套贷款购买90㎡以下住宅首付比例仅二成，90㎡以上的首付为三成；南京家庭人均住房面积低于32㎡的，可公积金贷款购买第二套房，首付也仅三成。如果各地能参考这些相对更到位的政策，对整体市场的影响会来得更大。当然也有部分地区公积金政策也显得不痛不痒，如福州只是取消个人住房公积金贷款评估公司准入制度，简化流程等等。

值得注意的是，对于公积金异地互认的问题，湖南已公开承认目前仅能实现省内异地互认；至于跨省，由于缴存信息难以查证，落实有难度。其他几个省市虽明确表示推动异地互认，济南更是明确由省内扩大到全国，但因同样的问题，其可执行性值得怀疑，这项政策，就目前情况来看，可能也就只能停留在的政策层面，到落地操作仍有一段距离。

从近年的数据来看，全国消费性住房贷款额占据全国商品住宅销售额的比重相当大，两年前已在3成以上，且以较快的速度攀升，今年前三季度估计已超过四成，而其中的公积金贷款也占据相当比重，且同样快速攀升。以上海为例，2011年上海发放公积金个贷金额占商品住房销售额的比例就已达到16.65%，随后快速攀升，至今年前三季度，这一比例已超过20%，达到22.59%。公积金政策于房地产市场而言可谓举足轻重，此次公积金政策调整对市场影响可见一斑。

不管怎么说，这次政府落实救市政策方面还是非常给力的，之后是不是还是会有财税政策或其他方面政策出台，我们拭目以待。但是最后不管政府做到什么程度，市场最终还得靠供求双方去把握，开发企业还得靠一套套房子卖掉，才能完成目标，依赖政府来改变市场是不现实的。

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